[摘要] 摘要：房地产税改革作为中国新一轮税制改革的重要内容之一，也是中国实现更为分权化的 地方财政关系的重要途径，一直牵动着广大人民群众的心，有人说房地产税收即使增加了，商品房价格仍然会一路攀升，所以房地产税收政策的效应只能是“雾里看花”？刚刚成型的房地产税初稿抑或让大家对房地产税的改革又重新开始关注，专
房地产税改革作为中国新一轮税制改革的重要内容之一，也是中国实现更为分权化的 地方财政关系的重要途径，一直牵动着广大人民群众的心，有人说房地产税收即使增加了，商品房价格仍然会一路攀升，所以房地产税收政策的效应只能是“雾里看花”？刚刚成型的房地产税初稿抑或让大家对房地产税的改革又重新开始关注， 认为:房地产税成型或将遏制房地产的 需求，调节贫富差距，首先让我们看看房地产税的作用机理及现行情况。
1、税收对房地产市场供应的调节作用
（1）对供应量的调节作用
商品房的价格一般由“本、费、税、利”四项构成，这四项是根本的价格组成要素。在这四项因素中，又可分为两部分，一部分是“本、费、税”，另一部分是“利”。近几年来，商品房价格的上升与成本的增加和利润空间的加大有着直接关系。税收虽然是房价的组成之一，但反过来税收能影响房价。如果税收对“本”和“利”这两块因素加重税负，会使得房地产企业成本提高，利润减少，失去对房地产市场的信心，进而转战其他行业领域。反之，在房地产市场冷淡时，税收利用调节功能，利用减 手段，对房地产企业的“本”和“利”降低税负，使得企业效益明显加大，就会吸引 ，增加房地产市场供应量。
（2）税收对房地产需求的调节作用
房屋的基本功能是居住，其需求也应来自于居住所需。但在房地产市场一片火热的情形下，房屋成了 赚取的工具。这导致房屋脱离其居住的本质，成为炒作工具，使得真正购房者购不起房。在搞明白了房地产的需求症结在哪里，是哪种需求在拉高房价之后，税收才能有针对性地进行调节。宏观调控中，哪种需求是不合理的，就加重对其的税负，或减轻合理需求的税负，都会起到影响和制约房地产需求量的作用。增加或减少需求成本，主要是需求中涉及到的税收成本，才能使税收得到调节房地产需求的作用。当然，与税收调节房地产供应的作用类似，税收调节需求同样可以体现在需求量和需求结构上，两者的区别只是税收作用的主体，即税收指向的对象不同。
2、房地产税收政策调控效应分析
（1）对地方 财力的影响
由于房地产的税收一直由地方税务局征收管理，并且占地方财政收入的比重越来越大，因此，在这场国家对房地产出台的一系列宏观政策调控中，地方 的财力受到了很大的影响，一是土地拍卖减少，影响了地方 土地出让金收入；二是房地产在调控初期市场低迷，销售冷淡，来自房地产的地方税收大幅减少。宏观政策调控成了利益的博弈。博弈方除了国家、开发商、 者，还包括地方 ，一些地方 在执行房地产宏观调控政策时阳奉阴违。
（2）对开发商的影响
随着国家房地产调控力度的不断加强，房地产市场出现“优胜劣淘”的局面，一些中小房地产企业由于银行贷款压缩，资金链脱节，逐步退出了房地产市场；而大房地产商在调控前已有了一定的土地储备，利用调控的机会兼并企业和土地。调控使房地产市场重新洗牌，房地产定价权集中，房价易于控制，房价不断上涨。
（3）对交易者的影响
从房地产二级市场的交易情况看，大量买房者的买房目的不是居住，而是用来 赚取。如果能抑制炒家，恢复住房的本质功能，房价必将回归理性。我们不排除游资及海外资金 现象的存在，国家出台的宏观调控措施也是有针对于此的部分目的。几次税收政策调整对购房自住者影响不大，对 者造成的实质性影响也不可以说没有，但 者将增加的税收成本用来作为提高房价的借口，用“阴阳合同”和“购房者包税”的交易方式以保证个人利润的不受影响，也就是说，几次的税收政策没有打击到 者，反而使房价上涨成为理所当然。对于购房者来说，在房价之外又负担了卖方的税收，相当于变相提高了购房价格
有关部门表示，房地产税立法改革的总体思路是：拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。但嘉丰瑞德理财师认为，这些可能只是前期的一些“说法”， 者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看，房地产税的改革未来是明显不利于多套房、人均面积过大这种持有情况。
对于房地产税的征收，其主要的意义和影响主要在以下三个方面：
1、炒过房的和将要 的
房地产行业，可以说是一个暴利行业，房价越高，利润越高。而房产税的到来，从消费环节的前期一次性征税，逐渐转向保有环节的征税。如此将提高持有成本，降低去预期，从而遏制房地产的 需求。当然，试点地区的做法和的统一的方式仍有待进一步观察，但毫无疑问，这都是对房地产投机、 需求的较大打击，起到抑制房价的作用。
2、地方利益保障防止过分依赖土地财政
以前，地方财政的主要收入很多即来自房地产行业，土地出让金即是一个地方 税收的主要来源。而通过房地产也刺激了地方的GDP。因为地方 往往无视房地产的暴利，甚至也乐于见到各种“”的诞生，除了拿到高额的出地出让金外，剩下的，都由消费者来买单。房地产税的改革征收，将逐渐改变地方财政过于依赖房地产发展的情况，也减少。
3、调节贫富差距
如果把房产税看作房地产税，向保有环节的征收转变，意味着实际上是财产税的一部分。如果开征房产税，就意味着中国开始征收财产税了。财产税的征收，意味着中国真正启动了调节贫富差距的远大计划。在嘉丰瑞德理财师看来，这种脚步正在开始。
对此， 者未来的 方向应该如何转变，嘉丰瑞德理财师指出，有房地产 偏好的，不妨转向REITS房产计划这种海外房产 形式，以多元化资产配置改变过去部分人群在国内房地产 较为集中的不利因素。目前，国内的REITS已越来越多的吸引了这类 人群的关注目光。 据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取，那么，改革后房地产的开发成本将有大幅度降低。
假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况是很可能是接近于买房容易，养房难。
如果成型的房地产税遏制房地产的 需求，调节贫富差距，对广大群众老百姓而言不失为一个福音。
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